こんにちは！東京都江戸川区を拠点に、物件調達から用途変更・リノベーションまでを一貫してサポートしている株式会社CABONです。
介護施設の開業に向けて、「初期費用を抑えるために居抜き物件を活用したいけれど、本当にそのまま使えるのだろうか」このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
実は、居抜き物件の特徴や隠れた注意点を正しく理解し、契約前にプロの建築チェックを受けることで、追加工事などの予期せぬトラブルを防ぎつつ、賢くコストを抑えてオープンすることが可能です。
そこで今回は、介護施設居抜き物件の種類や特徴、施設ごとの選び方、売却・賃貸ごとの注意点、術して大阪などの都市部における効率的な探し方についてご紹介していきます。
初期費用を抑えてスムーズに介護施設を出店したい経営者様や、物件選びで失敗したくない方はぜひご覧ください。
■物件の種類と特徴
介護施設を開業するための物件探しでは、建物の状態によっていくつかの種類に分かれます。初期費用や工事の規模が大きく異なるため、それぞれの特徴を正しく理解して、自社の経営戦略に合った最適なテナントを選択することが大切です。
・介護施設居抜き物件
居抜き物件とは、前の事業者が使っていた内装や介護用の設備、トイレなどがそのまま残された状態の物件です。例えば、過去にデイサービスや有料老人ホームとして運営されていた建物がこれに該当します。
最大のメリット（利点）は、リフォーム（改装工事）の費用を大幅に抑えられ、準備に必要な時間を短縮してスピーディーにオープンできる点です。
・介護施設中古物件
中古物件とは、かつては事務所や一般の店舗、飲食店など別の業種として使われていた古い建物のことです。介護施設用として作られていないため、そのまま出店することはできません。
車いす対応の段差解消やエレベーターの設置、避難経路の確保といった厳しい建築基準をクリアするために、大規模な改修が必要になるケースが多いです。
・スケルトン物件
スケルトン物件とは、内装や設備が一切なく、コンクリートの骨組みだけがむき出しになった状態の物件です。新築の賃貸テナントや、前の内装が完全に解体された部屋が当てはまります。
間取りを自由に設計できる魅力がありますが、床や壁、エアコン、水道などのインフラをゼロから作るため、多額の資金と長い工事時間が必要になります。
■開設する施設と物件
介護事業を成功させるためには、展開したい介護の業種（サービスの種類）と、物件の相性を見極めることが必要です。事業所ごとに定められた基準を満たすテナントを選びましょう。
・グループホーム居抜き物件
グループホーム（認知症の高齢者などが共同生活を行う施設）の居抜き物件は、複数の個室（部屋）や共有の居間、キッチン、浴室が家庭的な規模で配置されているのが特徴です。
新しく出店する際、生活の場としての間取りをそのまま活用できるため、内装費用を大幅に減らせるメリット（利点）があります。
ただし、避難用の階段やスプリンクラーなどの消防設備が現行の法律に適合しているか、事前に不動産会社などを通じて図面を詳しく確認することが不可欠です。
・デイサービス居抜き物件
デイサービス（通所介護：日帰りで食事や入浴、機能訓練を提供する施設）の居抜き物件は、活動のための広いフロアや、バリアフリー対応のトイレ、送迎用の駐車場が最初から備わっている点が強みです。
立地としては、利用者の家族やスタッフが行き来しやすく、車がスムーズに駐車できる1階の店舗や、駅から近いテナントが人気です。設備の購入費を抑えて早期に事業所をオープンできるため、大阪などの都市部でも需要が高い選択肢となります。
■物件ごとの注意点
居抜き物件を探す際、その建物が「売却物件」か「賃貸物件」かによって、確認すべきポイントやリスク（危険性）が大きく異なります。契約後にトラブルにならないよう、取引の区分に応じた注意点を把握しておきましょう。
・介護施設売却物件の注意点
売却（購入して自社の資産にする）物件の場合、建物の所有権が得られるため、長期的な経営戦略を立てやすい魅力があります。しかし、注意点として、前の事業者が介護施設を手放した理由（経営難や利用者不足など）を慎重に調べる必要があります。
もし立地や周辺環境に問題があって売却される場合、そのまま出店しても同じ理由で苦戦する可能性が高いからです。また、購入には多額の資金が必要なうえ、将来的に別の業種へ転用しにくいデメリット（不利益）もあるため、事前の市場調査が不可欠です。
・介護施設賃貸物件の注意点
賃貸（毎月の賃料を払って借りるテナント）物件の場合、初期の購入費用を抑えてデイサービスや有料老人ホームを開業できるメリット（利点）があります。しかし、賃貸契約には「原状回復（退去時に元の状態に戻すルール）」が含まれていることが一般的です。
介護用の特殊なトイレやバリアフリー設備をすべて撤去してスケルトンに戻す場合、退去時に高額な解体費用が発生します。入居時の条件や保証金、毎月の管理費が収支計画に合っているか、不動産会社と事前にしっかり面談して確認することが重要です。
■介護施設居抜き物件大阪の探し方
大阪などの都市部で介護施設の居抜き物件を効率よく見つけるためには、インターネット上の情報だけでなく、地域に根差した不動産会社とのつながりを持つことが重要です。
大阪市内のような人口密集地では、デイサービスやグループホームに適した広い面積や駐車場の条件を満たす貸店舗（テナント：借りる用の店舗）は非常に人気が高く、WEB（ウェブサイト）に掲載される前に契約が決まってしまうケース（事例）が多いためです。
そのため、希望するエリアや毎月の賃料の上限といった検索条件をあらかじめ整理し、福祉や介護関係の事業用物件に強い専門の不動産会社へ事前に相談しておく探し方が有効です。
「本日出たばかりの新着物件」や「一般には非表示（非公開）になっている譲渡（引き継ぎ）の情報」を優先的に紹介してもらえる体制を整えることで、競合他社よりも一歩早く、理想的な出店場所を確保できるようになります。
■まとめ
介護施設の居抜き物件は、初期費用を抑えてスピーディーに開業できる強力な選択肢です。しかし、物件の種類や開設する施設によって満たすべき法律の基準は異なり、売却や賃貸といった契約形態ごとの注意点も存在します。
安さや見た目の綺麗さだけで判断せず、建物の構造や設備が本当に適法（法律に合っていること）であるかを見極めることが、開業後のリスク（危険性）を回避し、安定した経営を続けるためのポイント（重要な点）です。
■介護施設居抜き物件の調査や改修はCABONへご相談ください！
株式会社CABONは、東京都江戸川区を拠点に、物件調達から用途変更、リノベーションまでを一貫してサポートする建築のプロフェッショナルです。
介護施設の居抜き物件を検討されている経営者様に向けて、契約前の図面チェックや現地への同行調査を実施しております。
一見するとそのまま使えそうな居抜きテナントであっても、前の事業者が退去した後に法律や条例が改正されていたり、避難階段や消防設備（スプリンクラーなど）の基準を満たしていなかったりするケース（事例）は少なくありません。
そのまま契約してしまうと、後から数千万円の追加工事が発生したり、最悪の場合は役所の指定（営業許可）が下りなかったりする大きなリスクがあります。
当社では、一級建築士をはじめとする専門スタッフが、物件が現在の法律に適合（ルールに合うこと）しているかを厳しくリーガルチェック（適法性調査）します。
大阪や東京などのエリアで「この居抜き物件で本当にデイサービスやグループホームを開業できるのか不安」とお悩みの方は、契約書にサインをする前に、ぜひ一度CABONへお気軽にお問い合わせください。専門知識でお客様の安全な事業スタートを全力でバックアップいたします。
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