用途変更とは

ABOUT CONVERSION

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用途変更（コンバージョン）とは

使い道が変われば、建物の安全基準も変わる

用途変更とは、既存の建築物を、別の使いみちで使用する行為をいいます。

本来の建物の用途から他の用途の転用することにより、空き家・空きビルの持つポテンシャルを引き上げ、既存建物の有効活用を可能にする方法です。

例えば保育所の場合、都会で保育所を作ろうと思っても入居できる物件がなかなか見つからない問題があります。また開所までのスピードや費用のことを考えると既存建物の有効活用である用途変更が有効です。

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リフォーム・リノベーション・コンバージョン(用途変更)の違い

似ているようで全然違う3つの手法

リフォームとは・・・修繕すること。老朽化した部分などマイナスの状態を新築時と同等な状態に戻すこと。壁紙の張替、塗装の塗り替え、配管の交換などを指します。

リノベーションとは・・・刷新すること。リフォームよりも建物の根本的な部分から工事を行い、新築時の状態とはまた違った状態でプラスアルファで新たな機能や価値を向上させること。

デザインや住環境を近代的なスタイルにしたり、耐久性・耐震性を高めることを指します。

コンバージョン（用途変更）とは・・・転用、転換すること。例えば「事務所→保育所」など、従来の用途から現代の需要に合った形に法的な手続き＆工事をすることを指します。

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手続き要否の規定

国が定めた基準の詳細

手続きの要否を規定しているのは，法第87条第１項です。
法第87条第1項建築物の用途を変更して第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては，同条（第3項，第5項及び第6項を除く。），第6条の2（第3項を除く。），第6条の4（第１項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。），第7条第1項並びに第18条第1項から第3項まで及び第14項から第16項までの規定を準用する。この場合において，第7条第１項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは，「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。
政令第137条の18法第87条第1項の規定により政令で指定する類似の用途は，当該建築物が次の各号のいずれかに掲げる用途である場合において，それぞれ当該各号に掲げる他の用途とする。ただし，第三号若しくは第六号に掲げる用途に供する建築物が第一種低層住居専用地域若しくは第二種低層住居専用地域内にある場合又は第七号に掲げる用途に供する建築物が第一種中高層住居専用地域，第二種中高層住居専用地域若しくは工業専用地域内にある場合については，この限りでない。
一劇場，映画館，演芸場
二公会堂，集会場
三診療所（患者の収容施設があるものに限る。），児童福祉施設等
四ホテル，旅館
五下宿，寄宿舎
六博物館，美術館，図書館
七体育館，ボーリング場，スケート場，水泳場，スキー場，ゴルフ練習場，バッティング練習場
八百貨店，マーケット，その他の物品販売業を営む店舗
九キャバレー，カフェー，ナイトクラブ，バー
十待合，料理店
十一映画スタジオ，テレビスタジオ

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用途変更の申請について

建築士に依頼をして、問題を解決

建築基準法によると、用途変更の確認申請は建築士でなければできないと定められています。用途変更の際は建築士をアサインし、該当物件の調査と書類の作成を依頼しなければいけません。

直接か、工務店を通して建築士を探せます。自分で探すのが難しい場合は工務店に依頼をすることで効率性が高まりますが、費用も高まるので注意が必要です。必要な費用は、おおむね80～200万円ほどになりますので、あらかじめ費用を用意しておきましょう。

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検査済証

検査済証とは、建築基準法で定められた完了検査が完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。

こういった建築過程の検査は、建築物の安全性などの確保を目的とする制度で、一定の規模の建物を建築しようとする場合は、この検査が義務付けられます。

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確認申請

建築確認申請とは、建築物を建築したり、大規模な修繕をするとき、建物の設計や敷地配置などの計画が建築基準法などに適合しているかを、建築主事や指定確認検査機関による確認を受ける手続きです。

これによって、建築基準法などの法律に不適合な建築物が建設されるのを防ぐことを目的としています。

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ガイドライン

検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を

活用した建築基準法適合状況調査

国土交通省の政策で、既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関などを活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法などを示したガイドラインです。

本ガイドラインに基づく「報告書」という形で既存不適調書の添付書類として活用することができます。

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未手続による罰則

「知らなかった」は通用しません

用途変更の際に確認申請を怠ると、労働基準法によって、1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科せられます。法人の場合は100万円以下の罰金が科せられるのです。さらに、その建物が技術的な基準を満たしていなかった場合には、建築基準法によって、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられます。法人の場合は、1億円以下の罰金となります。「確認不足だった」という言い逃れはできないので、用途変更をする場合には、必ず専門家にご相談ください。東京都江戸川区の株式会社CABONは、どのようなご相談も承っております。