空き家の有効活用の落とし穴!用途変更の重要性を解説

 


近年の日本では、空き家の増加が社会的な問題になっています。そのため、問題の解決に貢献しようと、積極的に空き家を利用している方もいるでしょう。その一方で、空き家を利用する際に必要な手続きを怠ったがために、意図せず違法建築になってしまうケースも少なくありません。今回は、空き家を利用する際の注意点について解説します。




■空き家を活用する時は「用途変更」が必要。怠ると大きなトラブルも



空き家の増加に伴い、国や自治体も空き家を活用するための支援を行うようになりました。新築に比べれば費用が抑えられることなども手伝い、空き家を活用しようとする方も増えています。特に、福祉施設や老人ホームといった、近年需要の増えている施設に空き家を改修するケースは非常に多いのです。


しかし、こういった施設は何も考えずに開業していいわけではありません。新たな施設をオープンするからには、さまざまな申請や工事が必要になります。その中でも、特に重要なのが「用途変更」です。


用途変更とは、建物の使い道を変えることをいいます。たとえば、それまでオフィスだった建物を福祉施設にする場合は、「これからはこういう用途で使用します」という申請を行い、開業の許可を得なければなりません。必要とされる防火設備・耐震性能・避難経路・衛生設備などは、建物の用途によって変わってくるからです。これを「用途変更の建築確認申請」といいます。


空き家を有用活用しようと思い、さまざまなものを用意し開業しても、用途変更の手続きをしていなかった場合、意図せず違法建築になってしまっているかもしれません。こうなると罰金を科されたり、改善されるまで営業停止等の措置が取られたりするおそれがあります。工事のやり直しは手間がかかるため、用途変更のハードルが上がって費用がかさんでしまうこともありえるでしょう。


何より、防火設備や避難経路などの基準を満たしていないということは、非常に危険な建物になっているということです。そのまま開業すると、万が一火災や地震が発生した際に、大きな被害を招くかもしれません。そうなれば当然ながら、刑事責任も問われることになるでしょう。空き家を利用した老人ホームや福祉施設の開業をご検討中の方は、十分に注意してください。




■建築基準法の改正により、用途変更のハードルが下がった!


空き家の活用には用途変更が必要とはいえ、実際に用途変更をするのはなかなか手間がかかります。手続き自体の複雑さはもちろん、防火性能などを満たすための大規模な改修工事が必要になったり、そのための多額の費用がかかったりするからです。そのため、用途変更のハードルは非常に高いものといわざるをえませんでした。


しかし、平成30年の建築基準法改正により、この問題はある程度改善されたのです。重要なポイントとしては、用途変更の確認申請が必要な建物の規模が、100㎡超から200㎡超に変わりました。これより規模の小さな建物は、確認申請の必要がありません。空き家の約6割が200㎡以内だとされているので、用途変更がとてもしやすくなったといえるでしょう。



また、延べ面積が200㎡未満かつ3階建て以下の建物の場合、建物全体を耐火建築物にする必要がなくなりました。さらに、法改正の結果として最新の基準を満たさなくなってしまった「既存不適格建造物」についても、一度に改修工事を行う必要がなくなり、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことが可能になったのです。


これにより、手続きに加えて費用面の負担も小さくなり、以前よりも用途変更のハードルが大幅に低くなりました。空き家の活用を考えている方にとっては、とても喜ばしい状況だといえるでしょう。とはいえ、用途変更の各種手続きが必要なくなったわけではありません。特に確認申請は建築士にしか行えないので、必ず専門家に依頼してください。




■CABONでは用途変更申請の代行や確認作業も承ります!


東京都江戸川区の株式会社CABONでは、確認申請から設計、施工まで一社完結で行っております。施工内容はもちろん、費用についても柔軟な対応が可能です。もちろん、老人ホームや福祉施設などの用途変更など、数多くの実績がございます。お見積りやご相談は無料で行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。「もう開業したけど、用途変更すべき建物ではないか心配」という方も、一度ご相談いただくのがおすすめです。