用途変更に関わる建築基準法のポイントを解説!

 

東京都を拠点に、リノベーション・コンバージョンなど、用途変更の手続きから設計施工までをワンストップで手掛ける株式会社CABONです。


当面おさまる気配のない新型コロナウイルスの流行。今年になってから名の知れた大企業が、本社ビルを移転・売却しています。このようにオフィス需要にも変化が生じ、テレワークの推進や職住近接、サテライトオフィスのニーズが高まってきています。


こうした状況の変化に対応できるのが、建物の用途変更。ただ用途変更をするにあたり、避けて通れないのが建築基準法の存在です。

建築基準法の内容は多岐に渡るため、用途変更をするなら専門家に頼るのが確実ですが、オーナーとして最低限知っておきたいポイントもあります。

今回は用途変更という観点から、建築基準法の知っておくと役立つポイントをわかりやすく解説いたします。



■用途変更に関わる建築基準法のポイントとは



既存の建築物の一部、あるいはその全部を特殊建築物に用途変更をする場合は、規模にかかわらず、建築基準法に適合させる必要があります。


特殊建築物というのは、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、児童福祉施設、マーケット、カフェ、ナイトクラブ、遊技場、料理店・飲食店、物品販売業を営む店舗、倉庫などを示します。

また劇場・映画館や集会所、病院、収容施設のある診療所、自動車車庫、映画・テレビのスタジオも特殊建築物に該当します。


さて、特殊建築物への用途変更にあたり建築基準法で求められるのは、建築物の耐火構造への変更です。また排煙設備・非常用設備・避難階段の設置、廊下幅の変更、防火上有効な間仕切り壁の設置といったことが該当します。


これらは必要に応じてリノベーション工事を行わなければならず、工事内容によってはそれなりに費用がかかる可能性も。すでにこうした仕様になっているのなら工事は必要ありませんが、いずれにせよ新規事業の資金計画や運営にもかかわることですので、用途変更にあたりこのような条件が課せられるということは、しっかり把握しておきたいものです。



■法改正で用途変更の条件が緩和!



一方で国は既存ストックの活用を促すため、2019年に建築基準法を改正して、用途変更に関する規定を大幅に緩和しました。


まずこれまでの建築基準法では用途変更をする床面積が100㎡以下の場合は、建築確認手続きを不要としていましたが、これが200㎡以下でも不要となりました。

また、3階建てで延べ床面積が200㎡以下の住宅を特殊建築物に変更する際、従来は柱や梁などの構造を耐火構造にしなければならなかったところ、緩和により、この変更が不要に。


実は耐火構造への変更は用途変更をする時のネックの一つで、石こうボードを張るなど大掛かりな工事が必要となるため建て替えに近い費用がかかり、用途変更を諦めざるを得ないケースが多々ありました。


住宅はもっとも用途変更をしやすい身近な不動産ですが、2019年の基準法改正による緩和は、住宅を非住宅として使うためのハードルが下がったとイメージするとわかりやすいでしょう。



■国も用途変更を推進! 追い風を利用してビジネスチャンスに!



このように条件が緩和され、用途変更にあたり設計の自由度も広がる兆しが見えてきています。

新型コロナウイルスをきっかけに住み替えをしたり、空き家をもてあましていたり、新たなビジネスを始めたいという方にとっては、追い風が吹いているポジティブな状況と捉えることもできます。


ただし、用途変更に関わる手続きは完全にゼロになったわけではありません。

東京都江戸川区の株式会社CABONでは、用途変更に関わる手続きからリノベーションまで対応しております。確認申請から設計施工まで一貫したワンストップ・サービスに定評があり、スムーズかつリーズナブルな工事が可能。用途変更できるかどうかのご相談から承っておりますので、お気軽にご相談ください。


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