用途変更で建物の価値をアップ! 用途変更におけるオーナーのメリットを紹介

 

ビル・飲食店・商業施設といった物件の保有者(オーナー)様にとって、物件を適切に活用できているかどうかは重要な課題です。時には、物件の使い道を変えなければならないこともあるでしょう。その際必要になるのが、「用途変更」の手続きです。今回は、物件保有者様が用途変更を行うメリットや、その際の注意点について解説します。



■用途変更とは?


用途変更とは、既存の建物の使い道を変更することです。住宅を事務所に、コンビニを飲食店になど、用途変更の可能性は無限にあります。採算の取れなくなった物件の用途変更を行えば、さらなる収益をもたらしてくれるでしょう。新しく建物を建てる場合に比べて、費用も節約することができます。


詳しくはHPのこちらの「コンバージョンについて」というページをご覧ください。

https://cabon.co.jp/about-conversion



■物件保有者が用途変更を行うメリット


用途変更の手続きは、建物の使い道を変えるなら必ず行うべきことです。ところが、手順が複雑であるがゆえに、手続きを怠ってしまう方も少なくありません。また、物件の保有者様の中には「借主はともかく、自分には大したメリットがない」と考える方もいるでしょう。

しかし実は、用途変更はオーナー様にとっても大きなメリットとなります。なぜなら、用途変更を適切に行うと、建物の資産価値が上がる場合があるからです。


建設当時は法規に適合していた建物も、建設から時間が経過して法律や条例が改正されると、現行法規に適合しなくなってしまうことが少なくありません。このような建物を「既存不適格建築物」といいます。既存不適格建築物は、増改築の際にさまざまな制限が緩和されるのが特徴です。

そのため、用途変更手続きの際には、その建物が既存不適格かどうかを確認する調査が行われます。その過程で、耐震調査や躯体調査も行われるので、建物の安全性を確認できるのです。過去の用途変更時の建物検査済証(検済)がない場合も、報告書として既存不適格調査書を作成すれば、確認済証を発行してもらえ、その後の用途変更や増築改築等の確認申請がスムーズになるでしょう。

また、賃貸物件や中古物件を探している人も、こういった点検・調査が行われているかどうかに注目しています。その建物が現行法規に適合しているにせよ、既存不適格であるにせよ、情報があらかじめわかっていれば、その後の手続きがやりやすくなるからです。結果として物件の人気が高まり、資産価値もアップすることになります。


さらに用途変更は既存の建物の雰囲気や装飾品等、良い部分は残しつつさらにグレードアップした物件に生まれ変わらせることができるのです。ここで一つ、弊社で行った用途変更の事例をご紹介します。


●世間のニーズに合わせた用途変更で中華レストランが中華風ホテルへ


今回の物件は神奈川県横浜市にある中華レストランでした。

今後オリンピックの観光客を迎えるためのホテルの需要が高まっていることを視野に入れレストランからホテルへの用途変更を行いました。もともとあった装飾品やデザインはそのままにホテルとして過ごしやすいよう新たな設備を搭載しました。色は既存の赤を活かしながら明るいブルーやイエローを取り入れています。


今回ももちろん用途変更に伴い、既存不適格かどうかを確認するため耐震調査や躯体調査を行いました。そして報告書として既存不適格調査書を作成しております。そのため今後増改築をしたい、もしくは中古物件として売却したい際には新しいオーナーや不動産業者へよりスムーズに物件の価値を判断して頂くことができるでしょう。



■用途変更の手続きは、経験豊富な建築士に依頼しよう


用途変更には大きなメリットがありますが、その手続きは非常に複雑で、さまざまなポイントに配慮して行う必要があります。主なポイントを挙げてみましょう。


・関係者の合意形成

・設計上の制約

・関連法規の確認

・業者の選定


このうち、特に重要なのは業者選びです。用途変更の手続きは、原則として建築士に依頼して行います。しかし、用途変更の経験がない建築士に依頼してしまうと、着工までに時間がかかったり、施工自体にも影響が出たりする場合があるのです。その結果、余計な費用が発生したり、本来手に入っていた利益を逃してしまったりするかもしれません。


そのため、用途変更の手続きは、経験豊富な建築士に依頼することが重要です。事前に情報収集を行うのに加え、過去に手がけた事例を見せてもらうなどして、本物のプロを探しましょう。


東京都江戸川区の株式会社CABONは、用途変更やリノベーションの専門業者です。一級建築士が所属しており、施工実績も豊富。オーナー様のご要望に応じ、正確かつスムーズな用途変更手続きを行います。物件の有効活用をご検討中のオーナー様は、お気軽にご連絡ください。